임대차 계약서 작성 시 꼭 알아야 할 핵심 주의사항 & 헷갈리는 Q&A 정리

전세든 월세든 집을 구하고 계약서를 작성하는 순간은 인생의 중요한 결정 중 하나다.
하지만 생각보다 많은 사람들이 임대차 계약서 작성 시 핵심 조항을 제대로 이해하지 못하거나,
나중에 불리한 상황에 놓이고 나서야 문제가 있었다는 걸 깨닫는다.
특히 사회 초년생, 자취생, 첫 전세계약자들의 경우
복잡한 법률 용어나 조항들을 눈 감고 사인해버리는 일이 흔하다.
이번 글에서는 임대차 계약서를 쓸 때 반드시 확인해야 할 핵심 항목들과
사람들이 가장 많이 헷갈려하는 부분을 Q&A 형식으로 상세히 정리해본다.
이 글을 보면 앞으로 계약서를 쓸 때는 훨씬 더 당당하고 안전해질 수 있다.

계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 5가지

1. 등기부등본 확인은 필수
   계약하려는 집이 진짜 집주인 소유인지 확인하지 않으면,
   전세사기나 보증금 사기를 당할 위험이 있다.
   반드시 부동산이나 인터넷에서 등기부등본을 열람해보고,
   소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인해야 한다.
2. 대항력과 확정일자 확보 고려
   전입신고와 확정일자를 받아야 보증금 보호를 받을 수 있다.
   계약서만 있다고 보증금이 법적으로 보호되는 것이 아니다.
   입주 후 즉시 주민센터에서 전입신고하고, 확정일자를 받아야 한다.
3. 계약 기간과 자동연장 조항 주의
   계약 기간이 끝났는데도 연장 통보를 하지 않으면 자동으로 갱신될 수 있다.
   나중에 이사하려는 시점에 위약금을 내는 일이 생길 수 있으므로
   갱신 조건이나 해지 통보 시점을 정확히 알고 있어야 한다.
4. 특약사항은 계약서의 핵심이다
   특약은 말 그대로 ‘약속을 문서화’한 것이다.
   벽지 교체, 수리 책임, 계약금 환불 조건 등은 구두로 말하지 말고 반드시 특약란에 기재해야 한다.
5. 계약금, 중도금, 잔금 날짜와 금액 정확히 기재
   금액은 숫자뿐 아니라 한글로도 기재하고,
   입금 계좌와 예금주 이름까지 명확히 써야 나중에 입금 사고를 피할 수 있다.

 

사람들이 가장 많이 헷갈리는 임대차 계약서 Q&A

 

 Q1. 부동산 중개인이랑 계약하면 등기부등본 안 봐도 되나요?

 절대 안 됩니다.
부동산 중개인이 있다고 해도, 등기부등본은 반드시 본인이 직접 확인해야 합니다.
실제로 소유자가 아닌 전세사기 조직이 위조된 서류로 계약서를 작성한 사례도 많습니다.
중개인이 등기부등본을 보여주더라도,
소유자와 계약 당사자가 같은 사람인지, 근저당이 있는지 직접 확인해야 안전합니다.

 

 Q2. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

네, 무조건 받아야 합니다.
확정일자가 있어야 전세보증금에 대해 순위가 생기고, 경매 시 보장받을 가능성이 커집니다.
확정일자는 보통 주민센터에서 전입신고와 함께 무료로 받을 수 있으며,
월세 계약자의 경우에도 꼭 받아두는 것이 좋습니다.
특히 후순위 세입자가 들어오거나, 집이 경매에 넘어가는 상황에서
확정일자 유무는 보증금 회수 가능성에 결정적입니다.

 

Q3. 특약사항에는 어떤 걸 꼭 넣어야 하나요?

 자주 분쟁이 되는 항목은 미리 특약으로 명확히 명시하는 게 좋습니다.

• 입주 전 수리 여부
• 벽지, 장판 교체 주체
• 퇴거 시 청소 책임
• 반려동물 허용 여부
• 계약 중 조기해지 가능 여부와 위약금 기준

이처럼 구두로만 말한 사항은 나중에 증거로 사용할 수 없으므로,
특약사항란에 상세히 기재하고 서명까지 받아야 법적 효력이 있습니다.

 

 Q4. 중도 해지하고 이사 나가면 위약금은 얼마인가요?

 대부분의 임대차 계약서에는 계약기간 내 해지 시 위약금 조항이 포함되어 있습니다.
일반적으로는 남은 월세 금액의 일정 비율이나 보증금 일부를 위약금으로 산정하는 경우가 많습니다.
하지만 이것도 계약서나 특약에 따라 다르므로,
조기 해지 가능 여부와 위약금 기준을 계약서에 반드시 확인하거나 직접 명시해야 합니다.

 

Q5. 계약 종료 후 집주인이 보증금 안 돌려주면 어떻게 해야 하나요?

보증금을 받지 못한 경우, 법적으로는 내용증명 → 지급명령 → 강제집행(압류) 순으로 진행할 수 있습니다.
다만, 이런 상황이 벌어지지 않도록 임대인의 신용 상태, 등기부 근저당 여부, 보증보험 가입 여부 등을 사전에 체크해야 합니다.
요즘은 전세사기를 방지하기 위해 전세보증금 반환보증보험을 활용하는 경우도 많으니 참고하세요.

 

계약서 작성 후에도 중요한 행동들

1. 계약서를 2부 출력해 임대인과 각각 1부씩 서명 후 보관해야 합니다.
2. 계약서 사본은 사진으로도 찍어두는 것이 좋습니다.
3. 전입신고와 확정일자는 입주 당일 또는 그다음 날 내로 처리해야 대항력을 확보할 수 있습니다.
4. 임대인이 바뀌는 경우(집 매도 시), 새로운 임대인과 확인서나 승계서류를 작성해두는 것이 안전합니다.
5. 분쟁 발생 시, 중개인에게 계약 당시 대화내용이 담긴 문자, 카톡, 녹음 등이 있다면 함께 정리해두면 유리합니다.

 

 마무리

전·월세 계약은 단순히 집을 빌리는 일이 아니라 수천만 원, 수억 원이 오가는 법률 계약입니다.
막상 문제가 생기고 나면 "그때 계약서에 써둘걸"이라는 후회가 밀려오기 쉽습니다.
하지만 이번 글에서 소개한 핵심 항목들과 Q&A에서 다룬 사례들만 잘 기억하고 준비한다면,
전세사기나 분쟁에서 훨씬 안전하게 자신을 지킬 수 있습니다.

무조건 중개인을 믿지 말고, 등기부와 계약서를 직접 보고 이해한 후 서명하는 습관이 가장 중요합니다.

※ 본 글은 개인적인 경험을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공을 위한 콘텐츠입니다. 실제 계약이나 분쟁 상황에서는 변호사 또는 공인중개사 등 전문가의 조언을 받으시기 바랍니다.