임차인이 월세를 안 낼 때 이렇게 대응하세요 – 집주인을 위한 실전 대처법
월세를 주는 건 단순한 투자나 부동산 운용의 문제가 아니다.
그 안에는 집주인의 생활비, 은퇴자금, 혹은 주택담보대출 상환처럼
삶의 중요한 경제 기반이 걸려 있는 민감한 문제다.
그런데 그 월세가 몇 달씩 밀리기 시작하면
집주인의 심리적 스트레스는 상상을 초월한다.
“연락하면 받지도 않고, 문자하면 읽지도 않아.”
“사정이 있다고 하더니 벌써 석 달째야.”
“집에서 나가달라고도 못하겠고, 계속 이렇게 손해만 봐야 하나?”
이런 현실 속에서 집주인은 더 이상 ‘좋은 게 좋은 거다’라는 식으로 넘길 수 없다.
하지만 무턱대고 소리를 지르거나 열쇠를 바꿔버린다면,
오히려 불법행위로 역고소를 당할 수 있는 위험한 상황이 생긴다.
이 글은 임차인이 월세를 내지 않을 때
집주인이 법적으로 어떻게, 그리고 현실적으로 얼마나 빠르게 대응할 수 있는지를
서술형으로 풀어낸 실전 대응 가이드다.
1. 임차인의 월세 미납, 몇 달 이상 밀려야 조치를 취할 수 있을까?
먼저 많은 집주인들이 궁금해하는 건
“월세가 몇 달 이상 밀려야 뭔가 법적으로 조치를 취할 수 있나요?”라는 점이다.
결론부터 말하면,
한 달만 밀려도 임대차계약의 해지 사유가 될 수 있다.
📌 대법원 판례 (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다53104 판결) :
“임대차계약에서 임차인이 차임(월세)을 지급하지 아니한 경우,
임대인은 그 계약을 해지할 수 있다.
이는 차임을 단 1회라도 지급하지 않은 경우에도 가능하다.”
즉, 무조건 몇 개월 이상 밀려야 계약 해지가 가능하다는 건 오해다.
다만 현실적으로는 1~2회 미납은 일시적인 사정일 수 있다고 보고 유예하는 경우가 많지만,
2회 이상 밀렸다면 바로 해지 통보 및 법적 조치를 준비할 수 있다.
2. 감정은 내려두고, 정식으로 '내용증명'부터 보내자
임차인이 월세를 내지 않을 때 가장 먼저 해야 할 일은
전화나 문자로 따지기 전에 내용증명을 보내는 것이다.
내용증명은 단순히 통지의 의미를 넘어서
“나는 이 날짜에 분명히 이 내용을 알렸다”는 법적 증거로 인정된다.
향후 법원에 소송을 제기하거나 명도소송에 들어갈 때
이 내용증명이 ‘정당한 해지 통보’였음을 입증하는 핵심 증거가 된다.
내용증명에는 다음 내용을 담아야 한다:
- 밀린 월세의 금액, 미지급 기간
- 계약서상 월세 지급일과 조건
- 일정 기한 내(예: 7일 이내) 납부하지 않을 경우 계약 해지 통보
- 해지 후 퇴거 요구 의사
이 문서를 우체국 내용증명 서비스 또는 온라인 우편으로 보내면,
문서 사본과 발송 내역이 공적으로 남는다.
3. 계약 해지 후에도 나가지 않으면 '명도소송'으로 퇴거 요청 가능
내용증명을 보냈는데도 임차인이 돈도 안 내고,
집도 비우지 않고 버티고 있다면,
이제는 명도소송이라는 절차로 넘어가야 한다.
명도소송은
내 집에서 계약이 종료된 임차인을 법적으로 내보내기 위한 소송이다.
진행 방법은 아래와 같다:
- 관할 지방법원에 명도소송 제기
- 소송과 함께 미납 임대료(월세)에 대한 청구도 가능
- 재판부가 집주인 승소 판결 → 강제집행 절차로 연결 가능
명도소송은 일반 민사소송보다 비교적 빠르게 진행되며,
임차인이 반박할 명확한 근거가 없는 경우
1~2개월 내 승소 판결을 받을 수 있다.
4. 승소 판결을 받았는데도 버티면 ‘강제집행’으로 처리
판결이 나고도 임차인이 집을 비우지 않는다면,
법원에 강제집행을 신청해 법원 집행관이 나서서 임차인을 퇴거시키고, 가재도구를 밖으로 옮기는 집행을 하게 된다.
이 절차는 현실적으로 약간의 시간과 비용이 들지만,
집을 더 이상 점유당하지 않기 위한 유일한 수단이다.
집주인은 명도소송 승소 판결문 + 확정증명원을 들고
법원 집행관실에 강제집행을 신청할 수 있다.
이때 필요한 집행비용은 사건마다 상이하지만 일반적으로 40~100만 원 사이이며,
나중에 이 금액을 임차인에게 청구할 수도 있다.
5. 임차인이 형사적으로 문제 될 행동을 했다면?
일부 임차인은 퇴거를 막기 위해
의도적으로 열쇠를 교체하거나,
집주인이 집에 들어오는 걸 방해하거나,
전기·가스·수도 요금을 미납한 채 사라지기도 한다.
이런 경우는 단순한 민사 문제가 아니라
형사 고소로 전환 가능한 사안이다.
- 열쇠 교체 및 무단 점유 → 주거침입죄 또는 퇴거불응죄에 해당될 수 있음
- 설비 파손, 고의적인 손상 → 재물손괴죄에 해당될 수 있음
- 장기간 미납 후 야반도주 → 사기죄 성립 가능성이 있음
📌 대법원은 2003. 12. 12. 선고 2003도6180 판결에서
“임차인이 계약 종료 후에도 무단으로 주택을 점유하는 행위는
퇴거불응에 해당할 수 있다”고 판시한 바 있다.
즉, 계약이 해지되었음에도 계속 버티는 건 위법행위로 볼 수 있으며,
집주인은 이를 근거로 형사 고소 및 민사 손해배상 청구도 가능하다.
6. 보증금으로 월세를 차감하는 건 조심해야 한다
“그냥 보증금에서 까면 되는 거 아니야?”
많은 집주인들이 이렇게 생각하지만,
현실은 그렇게 간단하지 않다.
계약서에 “월세 미납 시 보증금에서 차감한다”는 조항이 없다면,
임차인의 동의 없이 임의로 보증금에서 월세를 공제하는 건
불법행위로 간주될 수 있다.
또한, 보증금 일부가 월세로 빠져나가면
계약 종료 시 남은 보증금 반환 문제에서도 분쟁이 생길 수 있다.
그래서 가장 안전한 방법은
공식 문서나 합의서로 “이 금액을 월세로 대체하겠다”는 동의를 받는 것이다.
그렇지 않으면,
퇴거 시 임차인이 보증금 전액의 지불을 요구하며 역으로 문제를 제기할 수 있다.
마무리
임차인의 월세 미납은 단순한 금전 문제를 넘어서
집주인의 생활 기반, 심리적 안정, 부동산 자산 운용 전반에 영향을 미치는 중대한 사안이다.
하지만 당장 속이 터진다고 해서
감정적으로 대응하거나 무작정 문을 바꿔 잠그는 순간,
집주인이 오히려 불리한 입장이 될 수 있다.
그래서 가장 현실적인 대응법은
✅ 내용증명을 발송하고
✅ 계약을 해지하고
✅ 명도소송의 과정을 거쳐
✅ 강제집행으로 나아가는 것이다.
법의 절차를 신중하고 단호하게 따르는 것이다.
그리고 무엇보다 중요한 건,
처음 임대차계약을 체결할 때부터
보증금 차감 조항, 계약 해지 요건, 지연 시 손해배상 조항 등
사전 장치들을 계약서에 명확히 넣어두는 것이다.
그래야 나중에 내 집을 지킬 수 있고,
억울한 상황에 휘말리지 않을 수 있다.