전세계약 끝났는데 보증금 못 받았다면? 깡통전세 시대의 생존 대응법
전세는 오랫동안 대한민국의 대표적인 주거 방식이었다.
하지만 2023년부터 이어진 전세가 하락과 금리 상승,
그리고 전국에서 잇따른 전세사기 사건까지 겹치며
이제는 전세계약이 끝나도 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 흔해졌다.
“전세보증금이 집값보다 비싼 깡통전세,
집주인이 연락 두절인 실종 임대인,
경매로 날아간 보증금 미회수 사례까지 뉴스에서 계속 보도되고 있다.
이 글에서는 전세계약이 만료됐는데도 전세보증금을 받지 못한 경우,
지금 당장 무엇을 해야 하고, 어떤 절차로 대응해야 하는지
가장 현실적이고 효과적인 방법을 단계별로 정리해본다.
1. 전세보증금 못 받을 수 있는 상황은 생각보다 많다
최근 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 크게 세 가지로 나뉜다.
① 집값이 급락해서, 매매가 < 전세보증금
→ 전세보증금이 시세보다 높아 경매해도 돈이 안 남는 깡통전세 발생
② 집주인이 다른 채무로 인해 부동산에 근저당이 잡혀 있음
→ 경매 시 선순위 채권자가 우선 배당받고, 세입자는 후순위 밀림
③ 집주인이 연락이 되지 않거나, 의도적으로 돈을 안 갚음
→ 임대인의 잠적, 사망, 횡령 등의 법적 분쟁 가능성
이런 문제들은 전세계약 만료 후 보증금 반환이 정상적으로 이뤄지지 않는 주요 원인이다.
이제부터는 상황별로 어떻게 대응해야 할지를 하나씩 살펴보자.
2. 전세계약 종료 후, 가장 먼저 해야 할 기본 절차
전세계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면,
계약서를 챙겨 들고 즉시 아래 3가지 절차를 동시에 진행해야 한다.
- 전입신고와 확정일자 유지 확인
→ 이 2가지는 세입자의 보증금 우선변제권을 인정받기 위한 전제 조건이다.
→ 계약이 끝났더라도, 보증금을 돌려받을 때까지 전입 상태를 유지해야 한다. - 내용증명 발송
→ 계약 종료일이 지났으나 보증금이 반환되지 않았으므로, 법적 조치를 예고한다는 내용을 등기우편으로 보내야 하고, 반드시 사본을 보관한다. - 보증보험 가입 여부 확인
→ 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 보증보험이 들어가 있는지 확인한다. 가입돼 있다면 해당 기관에 보증금 반환 청구 가능하다.
3. 보증금을 못 받을 때 단계별 실전 대응법
1단계: 내용증명 발송 후 7일 이상 기다림
내용증명은 법적으로 ‘채권 회수 의사’를 명확히 한 기록이 된다.
이걸 보낸 뒤에도 집주인이 돈을 안 주면, 2단계로 지급명령 신청 또는 전세보증금 반환소송으로 넘어가야 한다.
2단계: 지급명령 신청 또는 민사소송 제기
앞서 작성한 글을 참조하여 지급명령을 작성하여 신청할 수 있다. 거듭 언급하지만 지급명령은 빠른 시간 내에 집행권원을 얻을 수 있는 확실한 방법이 된다. 다만, 임대인이 이의신청을 하여 민사소송응로 넘어가는 경우도 대비하여 소송에 필요한 자료를 확보해야 한다.
이때 제출할 서류는 아래와 같다.
- 전세계약서
- 확정일자 도장 찍힌 계약서 사본
- 전입신고된 주민등록등본
- 내용증명 발송 사본
- 미지급 사실에 대한 진술서
3단계: 집주인 재산에 대한 압류 또는 경매 진행
집주인이 보증금을 줄 능력은 있는데 고의로 안 줄 경우,
통장, 부동산, 차량 등에 대한 압류 절차를 밟을 수 있다.
만약 집이 경매로 넘어가 있다면,
전입신고 + 확정일자 기준으로 우선변제권 순위에 따라 배당 여부 결정됨.
다만, 실제로는 전세보증금이 집값보다 높아 세입자가 보증금 전액을 돌려받지 못하는 ‘전세보증금 손실 배당’ 사례가 급증하고 있다.
4. 깡통전세, 역전세 시대의 필수 대응 전략
2023년 이후 나타난 전세 문제 중 가장 큰 이슈는 깡통전세와 역전세다.
전세보증금이 매매가보다 더 높은 경우가 많아지면서
집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되고 있다.
또한 역전세로 인해 새 세입자가 구해지지 않아
보증금을 주고 싶어도 돌려줄 돈이 없다는 임대인이 늘고 있다.
이럴 때 세입자가 할 수 있는 대응은 다음과 같다.
- 보증보험 미가입 시 → 법적 절차 바로 진행 (내용증명 → 지급명령 → 압류)
- 보증보험 가입돼 있다면 → 즉시 HUG 또는 SGI에 환급 청구
- 건물이 경매 중이면 → ‘임차권 등기명령’ + 배당요구신청 반드시 진행
5. 전세보증금을 지키기 위한 사전 예방법도 중요
앞으로 보증금을 돌려받지 못하는 사태를 막기 위해서는
계약 전부터 다음 사항을 꼭 점검해야 한다.
- 등기부등본에서 근저당권, 가압류 여부, 소유자 확인 필수
- 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인 후, 미가입이면 직접 가입
- 주변 시세보다 보증금이 지나치게 높은 전세는 피하기
- 집주인이 임대사업자 등록을 했는지 여부 확인 (등록 시 일정 요건 보장됨)
마무리
전세는 여전히 많은 사람들이 선택하는 주거 방식이지만,
더 이상 무조건 안전한 제도는 아니다.
특히 깡통전세와 전세사기, 보증금 미반환 사태는
이제 남의 이야기가 아니라는 점을 명심해야 한다.
계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려받았다면,
참지 말고 법적 절차를 빠르게 밟는 것이 손실을 줄이는 가장 현실적인 방법이다.
전입신고와 확정일자는 기본 중의 기본이며,
내용증명 → 지급명령 → 압류 또는 소송 → 경매 대응까지
단계별 대응 전략을 알고 실행에 옮겨야 내 돈을 지킬 수 있다.